Eine Immobilie zu erben bedeutet nicht automatisch, dass sofort ein finanzieller Gewinn zur Verfügung steht. Bis ein Haus oder eine Wohnung tatsächlich verkauft und der Kaufpreis ausgezahlt ist, können verschiedene Kosten entstehen. Dazu gehören Ausgaben für die Abwicklung des Erbfalls, die Vorbereitung der Immobilie, notwendige Verkaufsunterlagen und unter Umständen auch Steuern.
Wer beispielsweise eine Immobilie in Mülheim an der Ruhr erbt, muss neben den rechtlichen Fragen häufig auch ganz praktische Aufgaben lösen. Vor allem bei Häusern oder Wohnungen, die längere Zeit von der verstorbenen Person bewohnt wurden, steht oft zunächst die Räumung an. Persönliche Unterlagen und Erinnerungsstücke müssen gesichtet, verwertbare Gegenstände aussortiert und nicht mehr benötigter Hausrat entsorgt werden. Eine professionelle Entrümpelung in Mülheim kann deshalb zu den ersten organisatorischen Schritten vor dem Verkauf gehören.
Welche Kosten tatsächlich auf Sie zukommen, hängt jedoch stark vom jeweiligen Erbfall und vom Zustand der Immobilie ab.
Welche Kosten können bei einer geerbten Immobilie grundsätzlich entstehen?
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie lassen sich die möglichen Ausgaben grob in mehrere Bereiche einteilen. Zunächst können Kosten entstehen, um die Erbenstellung nachzuweisen und die Eigentumsverhältnisse zu klären. Anschließend muss die Immobilie gegebenenfalls geräumt, gereinigt oder für den Verkauf vorbereitet werden.
Hinzu kommen mögliche Verkaufsnebenkosten, beispielsweise für einen Makler oder für die Löschung bestehender Grundschulden. Auch laufende Kosten für das Gebäude bleiben bis zum Verkauf bestehen. Schließlich ist zu prüfen, ob Erbschaftsteuer oder Einkommensteuer auf einen Veräußerungsgewinn anfällt.
Das gilt unabhängig davon, ob sich die geerbte Immobilie in Mülheim, einer anderen Stadt im Ruhrgebiet oder in einer ländlichen Region befindet. Die konkrete Höhe einzelner Ausgaben kann sich jedoch regional unterscheiden, etwa bei Dienstleistungen rund um Räumung, Reinigung oder Immobilienverkauf.
Nicht jeder dieser Kostenpunkte betrifft jeden Erbfall. Daher ist es sinnvoll, zunächst die rechtliche Situation, die vorhandenen Unterlagen und den Zustand des Objekts zu prüfen.
Kosten nach dem Erbfall: Erbschein und Grundbuch
Bevor eine geerbte Immobilie verkauft werden kann, muss eindeutig feststehen, wer Erbe geworden ist. Dafür kann ein Erbschein erforderlich sein. Das ist insbesondere häufig der Fall, wenn die Erbfolge auf der gesetzlichen Erbfolge oder auf einem privatschriftlichen Testament beruht. Liegt dagegen ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag samt Eröffnungsprotokoll vor, ist ein Erbschein in der Regel nicht notwendig. Die Kosten eines erforderlichen Erbscheins richten sich nach dem Wert des Nachlasses.
Auch das Grundbuch muss nach einem Erbfall grundsätzlich an die neue Eigentumssituation angepasst werden. Dabei gibt es für Erben eine wichtige Kostenregel: Wird die Eintragung der Erben innerhalb von zwei Jahren seit dem Erbfall beantragt, wird für diese Eigentümereintragung keine Grundbuchgebühr erhoben.
Bei komplizierten Erbfällen können allerdings weitere Kosten entstehen. Das betrifft beispielsweise Erbengemeinschaften, bei denen eine notarielle Vereinbarung über die Aufteilung des Nachlasses erforderlich wird.
Immobilie für den Verkauf vorbereiten: Räumung, Unterlagen und laufende Kosten
Gerade bei geerbten Häusern und Wohnungen in Mülheim an der Ruhr kann vor dem eigentlichen Verkaufsprozess zunächst eine umfangreiche organisatorische Phase stehen. Bevor Interessenten das Objekt besichtigen, sollten Sie klären, was mit dem vorhandenen Hausrat geschieht. Persönliche Dokumente, Schmuck, Sammlungen und andere möglicherweise wertvolle Gegenstände sollten sorgfältig geprüft werden, bevor eine Räumung beginnt.
Je nach Zustand der Immobilie können anschließend Kosten für verschiedene Arbeiten entstehen, etwa für:
- Entrümpelung und fachgerechte Entsorgung
- Reinigung der Räume
- Garten- und Grundstückspflege
- kleinere Reparaturen
- Beschaffung fehlender Unterlagen
- Wertermittlung oder Gutachten
Besonders bei einem älteren Einfamilienhaus in Mülheim können sich Räumung, Keller, Dachboden, Garage und Außenbereiche zu einem größeren Arbeitsaufwand summieren. Welche Kosten dafür entstehen, hängt unter anderem von der Menge des Hausrats, der Zugänglichkeit und dem notwendigen Entsorgungsaufwand ab.
Eine umfassende Renovierung vor dem Verkauf ist dagegen nicht automatisch sinnvoll. Gerade bei sanierungsbedürftigen Immobilien sollten die voraussichtlichen Kosten einer Modernisierung dem möglichen höheren Verkaufspreis gegenübergestellt werden. Manche Käufer suchen gezielt nach Objekten, die sie selbst nach ihren Vorstellungen modernisieren können.
Ein weiterer möglicher Kostenpunkt ist der Energieausweis. Wird eine bestehende Immobilie verkauft und liegt kein gültiger Energieausweis vor, muss grundsätzlich einer ausgestellt werden. Verkäufer oder Immobilienmakler müssen ihn potenziellen Käufern spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Für bestimmte Gebäude gelten Ausnahmen.
Bis die Immobilie tatsächlich übergeben wird, fallen zudem weiterhin laufende Ausgaben an. Dazu können Gebäudeversicherungen, Energie- und Heizkosten, Grundsteuer, notwendige Reparaturen und bei Eigentumswohnungen das Hausgeld gehören. Zieht sich der Verkauf einer Immobilie in Mülheim über mehrere Monate, sollten diese Beträge bei der finanziellen Planung berücksichtigt werden.
Welche Kosten entstehen unmittelbar beim Immobilienverkauf?
Ein größerer Kostenpunkt kann die Maklerprovision sein. Sie fällt allerdings nur an, wenn ein Makler beauftragt wurde und nach dem jeweiligen Vertrag ein Provisionsanspruch entsteht.
Für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten gesetzliche Regeln zur Verteilung der Maklerkosten. Wird der Makler für Käufer und Verkäufer tätig und vereinbart er mit beiden Seiten eine Vergütung, müssen sich beide Parteien grundsätzlich in gleicher Höhe verpflichten. Hat nur eine Seite den Makler beauftragt und sollen Kosten auf die andere Vertragspartei übertragen werden, muss die ursprünglich beauftragende Partei mindestens in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet bleiben.
Das gilt selbstverständlich auch für den Verkauf eines geerbten Hauses oder einer Eigentumswohnung in Mülheim an der Ruhr. Die konkrete Höhe der Maklerprovision ergibt sich jedoch aus der jeweiligen Vereinbarung und sollte vor der Beauftragung geprüft werden.
Häufig wird angenommen, dass der Verkäufer sämtliche Notar- und Grundbuchkosten tragen muss. Das trifft so nicht zu. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch trägt der Käufer eines Grundstücks grundsätzlich die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassung und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Auf Verkäuferseite können trotzdem Kosten entstehen. Ein typisches Beispiel ist die Löschung einer alten Grundschuld oder einer anderen Belastung, die der Käufer nicht übernehmen soll. Auch die Beschaffung fehlender Dokumente kann zusätzliche Ausgaben verursachen.
Welche Steuern müssen Erben beim Verkauf beachten?
Bei den Steuern müssen zwei unterschiedliche Fragen auseinandergehalten werden: Fällt durch das Erbe Erbschaftsteuer an und ist ein späterer Verkaufsgewinn einkommensteuerpflichtig?
Ob Erbschaftsteuer zu zahlen ist, hängt unter anderem vom Wert des steuerpflichtigen Erwerbs und vom Verwandtschaftsverhältnis ab. Die persönlichen Freibeträge unterscheiden sich erheblich. Für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner beträgt der allgemeine Freibetrag derzeit 500.000 Euro, für Kinder grundsätzlich 400.000 Euro. Weitere Freibeträge und Steuerbefreiungen können hinzukommen.
Davon getrennt ist die Besteuerung eines möglichen Gewinns beim späteren Immobilienverkauf zu betrachten. Bei privaten Grundstücksverkäufen spielt insbesondere die Zehnjahresfrist eine Rolle. Entscheidend ist bei einer geerbten Immobilie, dass diese Frist nicht einfach am Todestag des Erblassers neu beginnt. Bei einem unentgeltlichen Erwerb wird dem Rechtsnachfolger für diese Vorschrift die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet.
Die rechtliche Grundlage finden Sie in § 23 des Einkommensteuergesetzes. Dort sind auch die Ausnahmen für Immobilien geregelt, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
Hat der Erblasser das Haus in Mülheim beispielsweise bereits seit deutlich mehr als zehn Jahren besessen, kann diese Besitzzeit für die steuerliche Beurteilung des Verkaufs entscheidend sein. Bei jüngeren Erwerbszeitpunkten, zwischenzeitlicher Vermietung oder besonderen Eigentumskonstellationen sollte die steuerliche Situation dagegen vor dem Verkauf individuell geprüft werden.
Besonderheiten bei einer Erbengemeinschaft
Gehört eine Immobilie nicht einem einzelnen Erben, sondern mehreren Personen gemeinsam, wird die Verkaufsentscheidung komplizierter. Eine zum Nachlass gehörende Immobilie kann nicht von einem Miterben allein verkauft werden. Soll das Grundstück als Ganzes veräußert werden, müssen die Mitglieder der Erbengemeinschaft gemeinsam handeln.
Dadurch können zusätzliche Kosten entstehen, insbesondere wenn die Beteiligten unterschiedliche Vorstellungen über Verkaufspreis, Zeitpunkt oder weitere Nutzung haben. Denkbar sind Ausgaben für Immobilienbewertungen, notarielle Vereinbarungen oder rechtliche Beratung.
Auch die laufenden Kosten sollten innerhalb der Erbengemeinschaft frühzeitig geklärt werden. Dazu gehört etwa die Frage, wer Versicherungsbeiträge, Reparaturen, Hausgeld oder andere laufende Verpflichtungen zunächst bezahlt.
Gerade wenn mehrere Erben nicht selbst in Mülheim an der Ruhr wohnen, kann außerdem zusätzlicher organisatorischer Aufwand entstehen. Besichtigungstermine, Räumung, Handwerkertermine und die Abstimmung mit Dienstleistern müssen dann möglicherweise aus der Entfernung koordiniert werden.
Eine frühzeitige Abstimmung kann verhindern, dass sich der Verkauf unnötig verzögert und dadurch weitere laufende Kosten entstehen.
Welche Kosten sollten Erben vor dem Verkauf einkalkulieren?
Wer eine geerbte Immobilie in Mülheim verkaufen möchte, sollte nicht ausschließlich auf den erwarteten Verkaufspreis schauen. Sinnvoll ist eine Kostenaufstellung, bevor das Objekt am Markt angeboten wird.
Je nach Einzelfall sollten Sie insbesondere folgende Positionen prüfen:
- Erbschein oder andere erforderliche Erbnachweise
- mögliche Notar- und Grundbuchkosten
- Entrümpelung und Entsorgung
- Reinigung und kleinere Reparaturen
- Energieausweis und weitere Verkaufsunterlagen
- laufende Kosten bis zur Übergabe
- Maklerprovision
- Kosten für die Löschung bestehender Belastungen
- gegebenenfalls Erbschaftsteuer
- gegebenenfalls Einkommensteuer auf einen Veräußerungsgewinn
- zusätzliche Beratungs- oder Gutachterkosten bei komplizierten Erbfällen
Welche dieser Kosten tatsächlich entstehen, lässt sich erst anhand der konkreten Immobilie und der persönlichen Erbsituation feststellen. Besonders die steuerlichen Folgen sollten Sie nicht pauschal anhand des Verkaufspreises beurteilen. Anschaffungszeitpunkt des Erblassers, Nutzung der Immobilie, Verwandtschaftsverhältnis und Wert des gesamten Erwerbs können dabei eine entscheidende Rolle spielen.
Für Erben einer Immobilie in Mülheim an der Ruhr lohnt es sich daher, neben den rechtlichen und steuerlichen Fragen auch die praktischen Kosten für Räumung, laufende Unterhaltung und Verkaufsvorbereitung frühzeitig zu erfassen. So lässt sich der zu erwartende Nettoerlös realistischer einschätzen und vermeiden, dass während des Verkaufs unerwartete Ausgaben auftreten.
