Was muss man beim privaten Hausverkauf beachten?

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Es gibt zahlreiche Gründe, weshalb sich Hausbesitzer von ihrer Immobilie trennen. Allerdings ist ein Hausverkauf mit zahlreichen Fragen verbunden. Viele verkaufen unter Zeitdruck ihr Haus, da sie Angst vor sinkenden Preisen haben. Das kann zu negativen Folgen führen. Wer ein paar Fakten beachtet, kann die negativen Folgen umgehen. In diesem Zusammenhang sollte auch immer die anfallende Erbschaftssteuer und weitere Erbschaftsangelegenheiten beachtet werden.

Lohnt sich ein Hausverkauf im Moment?

In den vergangenen Jahren sind die Preise der Immobilien stark gestiegen. Wer zu dieser Zeit seinen Besitz verkaufte, konnte sich über einen hohen Gewinn freuen. Das ist derzeit nicht mehr uneingeschränkt der Fall, da die Preise aufgrund diverser Situationen leicht sanken. Trotzdem lohnt es sich Experten zufolge derzeit immer noch, seine eigene Immobilie zu verkaufen. Es wird damit gerechnet, dass die Preise bald weiter sinken. Wer einen guten Preis erzielen möchte, sollte daher schnell handeln. 

Was ist beim Hausverkauf zu beachten?

Um einen möglichst hohen Gewinn zu erzielen, sollten folgende Faktoren beachten werden:

  • Den Wert der Immobilie bewerten lassen. Diese Bewertung dient als Verhandlungsgrundlage.
  • Bei einer Erbschaft beachten, dass womöglich ein geringerer Kaufpreis letztlich günstiger ausfällt – wenn zum Beispiel aufgrund eines niedrigeren Kaufpreises eine geringere Erbschaftssteuer anfällt.
  • Muss ein Darlehensvertrag abgelöst werden, da das Haus bis jetzt noch nicht abbezahlt ist? In diesem Fall könnte gegenüber der Bank eine Vorfälligkeit anfallen. Hierbei handelt es sich um einen Schadensersatz, wenn ein Darlehensvertrag vorzeitig beendet wird. Eventuell kann der Käufer diesen Darlehensvertrag übernehmen, sodass keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.

Tipp: Ein Makler verursacht zwar hohe Kosten, erweist sich jedoch als sinnvoll. Er kennt sich mit dem Immobilienmarkt aus und kann dabei helfen, einen höheren Preis zu erzielen. Ferner weist er auf Besonderheiten der aktuellen Gesetzeslage hin, sodass ein Verkäufer keine Nachteile erleidet.

Um einen möglichst hohen Kaufpreis zu erzielen, sollten Sie alle Unterlagen sammeln, die den Kaufpreis erhöhen. Hierzu zählen Rechnungen über eine Sanierung und weitere wertsteigernde Reparaturen.

Wie lange haftet der Verkäufer beim Hausverkauf?

Wechselt eine Immobilie seinen Besitzer, so muss stets die gesetzliche Haftung beachtet werden. Diese wird im BGB geregelt und beträgt bei Sachmängeln fünf Jahre. Handelt es sich um einen Rechtsmangel, dann beträgt die Haftung bis zu 30 Jahre. Ein Rechtsmangel liegt zum Beispiel vor, wenn Dritte ein Recht an der Immobilie geltend machen können.

Bei einem Sachmangel kann es sich zum Beispiel um Schimmel oder einen Pilzbefall handeln. Aber auch andere Schäden an der Immobilie können zu einem Rechtsanspruch gegenüber dem Verkäufer führen. Nachdem die Liste der Sachmängel sehr lang ist, sollte sich der Verkäufer notariell absichern. Das gelingt, indem im Kaufvertrag ein Ausschluss der Haftung vereinbart wird. Insbesondere bei älteren Immobilien lohnt sich solch ein Ausschluss, da auch der Besitzer der Immobilie nicht jeden Schaden kennt oder für die Zukunft voraussagen kann.

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Wie kann sich der Käufer und der Verkäufer absichern?

Der Verkäufer einer Immobilie ist verpflichtet, jeden vorhandenen Schaden dem Käufer mitzuteilen. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, dann macht er sich strafbar. Zu den Informationen zählen nicht nur bereits vorhandene Schäden am Gebäude oder Grundstück, sondern auch weitere Fakten:

  • Denkmalschutz
  • Überflutungsgefahr
  • Schadstoffbelastung des Bodens
  • Nutzungsrechte anderer Personen
  • Miet- und Pachtverträge

Der Käufer sollte sich dahin gehend absichern, dass er sich über den Kaufvertrag bestätigen lässt, dass keine Mängel vorhanden oder bekannt sind. Sollten zeitnah Schäden sichtbar werden, die nicht im Vertrag stehen, kann der Käufer den Verkäufer in Haftung nehmen. Selbstverständlich sollte sich der Käufer immer alle Unterlagen wie Rechnungen geben lassen, wenn bereits Reparaturen stattfanden. In diesem Fall kann der Käufer den Handwerker haftbar machen, weshalb auch der Hausverkäufer von der Weitergabe der Rechnungen profitiert.

Wichtig: Der Verkäufer kann sich bezüglich nicht sichtbarer Schäden absichern, indem er einen Sachverständigen beauftragt. Stellt dieser keine Mängel fest, kann dem Verkäufer später nicht vorgeworfen werden, dass er von den neu auftretenden Schäden Kenntnis besaß.

Vorvertrag, kann sinnvoll sein

Steht das zu verkaufende Haus in einer Wohngegend und werden derzeit mehrere Immobilien zum Kauf angeboten, kann sich der Verkäufer für einen Vorvertrag entscheiden. Dieser sichert ihn dahin gehend ab, dass der Käufer keinen Rückzieher machen kann. Solch ein Vorvertrag lohnt sich insbesondere dann, wenn ein hoher Preis vereinbart wurde. Im Vorvertrag kann ferner ein Schadensersatz festgelegt werden, falls der Käufer kurz vor der Eigentumsübergabe vom Kauf zurücktreten möchte.

Zudem sollte der Verkäufer immer mit dem Käufer abklären, ob er einen noch laufenden Darlehensvertrag ablöst. In diesem Fall fällt kein Schadensersatz an, den das Kreditinstitut veranschlagen kann. Auch das kann bereits in den Vorvertrag aufgenommen werden, bevor der notariell beglaubigte Kaufvertrag geschlossen wird. 

Im Übrigen gibt es die Möglichkeit, ein Haus nur zum Teil zu verkaufen. In dieser Situation wird zwar nicht der gesamte Kaufpreis vereinbart, sondern ebenfalls nur ein Teil. Zum Ausgleich hierfür erhält der Verkäufer des Hauses ein lebenslanges Wohnrecht. Solch ein besonderer Verkauf sollte ebenfalls mit dem Darlehensgeber abgesprochen werden, falls ein noch laufendes Darlehen durch den Verkauf abgegolten wäre.