Bei der Grundsteuerberechnung ist die präzise Differenzierung zwischen verschiedenen Flächenarten entscheidend. Alle Bereiche, die dem unmittelbaren Wohnen dienen, zählen als Wohnfläche. Dazu gehören beispielsweise Wohn- und Schlafzimmer, Küchen sowie Badezimmer.
Im Gegensatz dazu definiert sich die Nutzfläche über Räumlichkeiten, die nicht primär dem Wohnen gewidmet sind. Diese umfasst etwa gewerblich genutzte Bereiche oder Lagerräume.
Für die exakte Berechnung existieren zwei maßgebliche Regelwerke: Die Wohnflächenverordnung regelt verbindlich die Ermittlung der Wohnfläche, während die DIN-Norm 277 als technische Richtlinie die Berechnung der Nutzfläche standardisiert.
Diese Unterscheidung betrifft vorwiegend vier zentrale Immobilienarten: Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen sowie Eigentumswohnungen. Bei diesen Objekten steht typischerweise die Wohnflächenberechnung im Vordergrund der Grundsteuerermittlung. Auskünfte geben auch Immobilienmakler in der Nähe, falls Sie Fragen zur Ermittlung der Steuer haben.
Berechnung der Wohnfläche
Die Höhe Ihrer Grundsteuer hängt maßgeblich von der korrekten Wohnflächenberechnung ab. Bei Räumen mit einer Deckenhöhe über zwei Metern wird die gesamte Grundfläche zu 100 % als Wohnfläche berücksichtigt.
Besondere Aufmerksamkeit erfordern Bereiche mit Dachschrägen: Flächen mit einer Höhe zwischen einem und zwei Metern fließen nur zur Hälfte in die Berechnung ein. Dadurch können Sie bei der Grundsteuer sparen. Bereiche unter einem Meter Höhe bleiben komplett unberücksichtigt.
Bei Außenbereichen gelten spezielle Regelungen: Balkone, Terrassen und Loggien – architektonisch in die Fassade integrierte, überdachte Freisitze – werden mit 25 % ihrer Fläche einkalkuliert. Für unbeheizte Wintergärten gilt ein Berechnungsfaktor von 50 %.
Die Behandlung von Treppen folgt einer klaren Regel: Ab vier Stufen entfällt die Grundfläche der Treppe aus der Wohnflächenberechnung. Diese Regelung betrifft ausschließlich die von den Stufen belegte Fläche, nicht den gesamten Treppenbereich.
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Zubehörräume und deren Einordnung
Bestimmte Räumlichkeiten bleiben bei der Wohnflächenermittlung grundsätzlich außen vor. Hierzu zählen die klassischen Funktionsräume eines Hauses: Keller, Waschküchen und Heizungsräume. Gleiches gilt für externe Abstellräume und den Spitzboden – den obersten, meist niedrigen Dachraum unter der Firstspitze.
Eine besondere Herausforderung stellen umgebaute Räume dar. Wenn Sie etwa einen Keller zum Freizeitraum umgestaltet haben, ist die Landesbauordnung entscheidend. Diese definiert verbindliche Mindeststandards für Wohnräume, etwa bezüglich Fluchtwege, Belüftung und Mindesthöhen.
Selbst bei wohnlicher Gestaltung zählt ein umgebauter Raum nur dann zur Wohnfläche, wenn er die bauordnungsrechtlichen Vorgaben erfüllt. Diese Regelung schützt vor unsachgemäßer Wohnraumnutzung und gewährleistet Sicherheitsstandards. Die Einstufung als Wohnfläche hängt somit nicht von der tatsächlichen Nutzung ab, sondern von der Erfüllung der baurechtlichen Anforderungen.
Besonderheiten bei der Flächenberechnung
Das häusliche Arbeitszimmer nimmt bei der Flächenberechnung eine Sonderstellung ein. Obwohl der Raum beruflichen oder selbstständigen Tätigkeiten dient und damit eine Nutzfläche darstellt, wird er laut Bewertungsgesetz zur Wohnfläche hinzugerechnet. Diese Regelung findet sich in Anlage 39 des Gesetzes und vereinfacht die Berechnung für Immobilienbesitzer.
Für gewerblich genutzte Bereiche gelten eigene Vorschriften. Geschäftsräume wie Verkaufsflächen, Warenlager oder Büroetagen fallen grundsätzlich in die Kategorie der Nutzflächen. Dies gilt unabhängig davon, ob sie sich in einem sonst ausschließlich zu Wohnzwecken genutzten Gebäude befinden.
Die rechtliche Einordnung dieser Flächen ist besonders relevant für die Grundsteuerberechnung. Die Nutzfläche wird nach der technischen Norm DIN 277 ermittelt, die spezifische Vorgaben für die Vermessung gewerblicher Räume enthält. Diese unterscheidet sich von der Wohnflächenverordnung durch präzise definierte Messvorschriften für etwa Verkehrswege oder technische Funktionsflächen.
Grundstücksarten und deren Besonderheiten
Die steuerliche Einstufung Ihrer Immobilie richtet sich nach der Nutzungsverteilung. Ein Einfamilienhaus behält seinen Status, solange die gewerblich genutzte Fläche unter 50 Prozent der Gesamtfläche liegt. Überschreitet der gewerbliche Anteil diese Grenze, erfolgt eine Neueinstufung, beispielsweise als gemischt genutztes Grundstück.
Bei Mehrfamilienhäusern mit Mietwohnungen bestehen separate Regelungen. Die Klassifizierung als Mietwohngrundstück erfordert einen Wohnflächenanteil von mindestens 80 Prozent. Ein Ladengeschäft im Erdgeschoss ist daher unproblematisch, solange es nicht mehr als ein Fünftel der Gesamtfläche einnimmt.
Gewerbliche Nutzflächen in Mietwohngrundstücken müssen in der Grundsteuererklärung separat unter „weitere Nutzflächen“ aufgeführt werden. Die zugehörigen Nebenräume wie Lager oder Heizungskeller bleiben dabei unberücksichtigt. Diese Angaben erfolgen in der „Anlage Grundstück“ unter dem Punkt „Angaben bei Wohngrundstücken“.
